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別當「有錢的窮人」!創造現金流才是重要事

10 一月 2020

有個好友日前很急迫的問我換屋問題。原來他看中一間新房子,經砍價後的屋價是5300萬元,坪數比目前居住的房子還大些,但因為金額高達5300萬元,他開始焦慮自己換屋的選擇到底正確與否?

他的焦慮心情讓他連續兩、三天都睡不好,因此就來問我的看法。我問他,5300萬房價,你可以付多少頭期款?他說,他準備把現在住的房子賣掉,用來繳付新屋的頭期款,然後打算善用3年寬限期,繼續存錢,等3年寬限期滿之後,他再清償4千萬房貸,剩餘的小額房貸就慢慢還。只是,他擔心計畫歸計畫,但天有不測風雲,雖然他想這麼做,但人世無常,萬一沒按照計畫走,那他將可能面臨龐大的房貸負債,日後該怎麼辦?

我問他為什麼想換更大的屋子?是因為現在住的房子不夠一家四口居住嗎?他說:「不是!」原來他一開始的想法是:5300萬這間房子應該是他人生的最後一間房,他想讓一雙女兒的房間再更大些,但目前居住的房子其實也挺符合4個人的空間需求……

此外,他的焦慮來源是,他做網路團購,生意雖然很好,但如果買了5300萬的房子後,公司的周轉金大約剩500萬左右,雖然這筆周轉金對公司來說已是綽綽有餘,但他一想到「又得開始努力拼至少3年,才能把5300萬的房貸大幅降低、甚至全部清償」時,又覺得壓力很大,所以才會整個人為了到底要不要換屋這件事焦慮了兩、三天。

房子夠住就好 手上握有現金才是王道

我聽完他的問題之後,開門見山就跟他說:「如果你現在手上已有1、2千萬元以上的現金,房子又夠一家四口居住,為什麼一定要換更大、金額更高的房子呢?你兩個女兒幾年之後就分別進入大學、高中階段,10年後她們離家唸書或工作或結婚的可能性很高,到時這麼大的房子只剩你和你老婆兩個人住,但你在換屋後至少3至5年內卻得扛著拼命賺錢、清償房貸的巨大壓力,而且更重要的是:原本你手上持有的現金1、2千萬元,卻因為換屋而沒有了,因此我覺得換屋不是你現在最重要的事。」

我告訴他,如果現在手上有2千萬元,買進保守的永續債,每年配息率約3.5%,一年可領利息70萬元,每年再把這70萬元滾入繼續投資,加上公司營運的獲利會持續產生,我預估他的公司一年可以賺進至少500萬,那麼5年後,他手上的現金至少可以達4千萬元至5千萬元。如果用5千萬元去買永續債,每年3.5%配息率,一年光是領息就有175萬元,縱使那時候他想提早退休,手上持有5千萬現金+每年領息175萬元,完全足夠支撐他們夫妻倆過得非常舒服又愜意。

但如果他現在為了換一間更大的房子,房價5300萬元,3年後他又想清償房貸,那麼他手上的現金就會降至500萬以下、甚至更低,「住在豪宅內,但手上卻沒多少現金,你覺得你的心裡會踏實嗎?」

他聽到這裡,頓時清醒,「對喔,手上握有現金才是王道!妳真是一語驚醒夢中人!」我跟他分析,女兒將來結婚後,勢必是與配偶居住,如果現在換一間更大的屋子,認為這是「自己人生的最後一間屋」,等女兒婚後,夫妻倆又想再換回一間小一點的屋子,這時間前後算下來,大約是10年至15年之間的事,那時候房子也折舊了,以台灣人口紅利越來越低的趨勢來看,房價要再往上漲的機率並不高,「你忙了好幾年之後,等女兒結婚嫁,最後你還是要和老婆再換一間小一點的房子,你不覺得自己根本是白忙一場嗎?」我還是建議他利用現在手上的現金,加上公司每月獲利,用簡單、安全的方法,累積夫妻倆的退休金,而不要把錢丟在房子上,畢竟現在居住的房子空間已然足夠一家四口所需。

學習富人的用錢順序

我們常說要向富人學習他們的理財觀念。如果買房自住,那是消費,不是投資;如果買房後,租金報酬率高於銀行定存2倍,那才是投資。我這位朋友這次的換屋,是屬於前者——自住,那就是消費,不是投資。當他住在5300萬元的豪宅內時,手上現金卻為了繳付頭期款,以及想在短年期內清償剩餘房貸而大幅減少,無法進行更有效益、能產生現金流的投資,那就是錯誤的用錢方法。

當有收入時,富人會先將錢放入能創造現金流的資產中;窮人會先將錢拿去支付各種支出後才做投資;而中產階級賺的錢雖然比窮人多,但比較大的問題在於:中產階級會大量建立長期的負債,例如換房子、換好車,導致貸款變多……這就成了名符其實的「有錢的窮人」,讓自己無法用收入購買能夠創造正現金流的資產。

我告訴朋友,如果不換5300萬元的新屋,假設公司在5年內仍能像過去一樣每月幫他賺進現金流,加上手上原本就持有的現金2千萬元,那麼就可以先利用2千萬元,投入一個安全又有高於定存利息2倍以上的資產,5年後,他手上的現金至少可以達到4、5千萬元;再過5年,這筆現金透過「錢滾錢」,則有機會再往上持續增長,等到將來女兒離巢之後,目前居住的這間房子的屋齡大約也有10幾年至20年,他與老婆就可以利用手上的這一大筆現金換屋,選擇一間符合夫妻兩人居住空間的「新房子」,那時,扣掉兩人住的新屋款,他手上還是握有一筆龐大的現金,足夠他和老婆過著悠哉的退休生活。換句話說,透過每年產生的現金流,魚與熊掌絕對可以兼得。

聽完我的分析,朋友更了解掌握現金與創造現金流的重要性,其好處遠遠比現在去換一間更大屋子來得更多。這也是富人會做的事——依照優先順序,拿固定百分比的金額買進能夠創造現金流的資產,其餘再來支付花費。

一個真正懂得創造現金流的億萬富翁,他們長期建立好習慣,會把賺進來的錢優先以30至50%的錢投入能夠創造正現金流的資產。然後透過資產所創造出來的金流收入(被動收入),再導入所謂的支付,例如貸款、水電費、生活支出等,甚至還可以將每月所剩餘的現金流,再持續投入買進資產,產生「複利效應」。將來不論想換屋、買新車,都是這些現金流產生的複利資產幫忙買單,而原本手上的本金不會折舊變少,甚至會因為投資標的增值而有機會變得更多。

所以,如果想成為富人,就要學習:當有收入時,調整配置順序,把錢優先投入能夠創造現金流的資產,長年累月下來,你就可以過著不必擔心現金不夠用的悠哉生活。

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